Så finansierar vi underhållet: läge och vägar framåt

Två saker att ha klart för sig innan siffrorna

Fonden är bokföring, kassan är pengar

Alla föreningar avsätter till en fond för yttre underhåll varje år. Fonden är dock bara en omflyttning inom eget kapital. Den säger inget om hur mycket pengar som finns. Timmerbyn 1 har till exempel 2,1 miljoner i fonden men i praktiken ingen fri kassa. Det som betalar underhållet är pengar på kontot och kommande avgifter, inte fonden.

Bankkassan är till största delen nästa års avgifter

Veckoavgifterna faktureras i förskott för hela nästa år. Den kassa som syns i balansräkningen per 31 december består därför nästan helt av avgifter som ska betala nästa års drift. Räknar man bort dem, och räknar in obetalda avgifter som ännu inte kommit in, får man den fria likviditeten. Det är den som kan användas till underhåll. Den varierar från noll i Timmerbyn 1 till drygt fem miljoner i Åre Village 1.

Frågan styrelsen behöver ställa är därför enkel: vad kostar underhållsplanen per kvm och år, och vad tar avgiften in per kvm och år efter driften?

Vad planen kostar

Planen omfattar allt från takbyte till nya sängar. Över de närmaste trettio åren, 2026 till 2055, kostar den mellan 12 och 30 miljoner kronor per förening i dagens priser. Räknat per kvm bostadsyta och år ser det ut så här, uppdelat på sex grupper.

Två saker sticker ut. Lägenheter och inventarier, alltså kök, badrum, ytskikt, möbler och TV, är 44 till 64 procent av planen i alla föreningar. Det är den del styrelsen faktiskt kan styra ambitionsnivån på. Och Timmerbyn 1 till 5 har nästan identiska planer: grästaket kring 2030 till 2040, köksskåpen 2036, och fönster plus stambyte plus relining samma år kring 2050. Det talar för att upphandla gemensamt.

En del av behovet är redan här. Planen innehåller 39 åtgärder med status Eftersatt, alla lagda på 2026. För Snötorget är det fasadpanel, vindskivor, takmålning och balkongräcken för Mkr efter fördelningen mot SkiStar; för Åre Village 1 och 2 fasad- och fönstermålning för Mkr vardera; för Timmerbyn endast skorstensöversyner. Modellen låter dessa belasta kassan redan 2026, vilket syns som en hög första stapel nedan.

Kostnaden kommer inte jämnt. Så här fördelar den sig över åren, per förening:

Planerat underhåll, kr/kvm och år (2026 års priser)Toppår över 2 500 kr/kvm, som normalt kräver lån eller sparande i förväg

Var varje förening står

Den fråga modellen svarar på är: vilken jämn avgift, räknat i dagens penningvärde, gör att föreningen klarar drift, räntor, amorteringar och hela underhållsplanen till 2055 med en liten buffert kvar? Vi kallar den hållbar avgift. Bilden nedan jämför den med avgiften 2026.

Att Timmerbyn 3 och 4 behöver höja mest beror inte på att deras plan är dyrast utan på att deras avgifter ligger lägst i förhållande till driften. Timmerbyn 4 beslutade dessutom att inte höja alls 2026. Åre Village har halva driftkostnaden per kvm jämfört med Sälen, tack vare nyare hus, fjärrvärme och lägre städ- och tvättkostnader, och därtill stora kassor sedan renoveringarna. Deras beslutade fyraprocentshöjningar räcker mer än väl.

Vägarna framåt

Det finns inga fler pengar att hämta än de som kommer in via avgifter, lån eller insatser, och insatsökningar är i praktiken uteslutna i föreningar med veckoandelar. Valet handlar därför om när och hur höjningen tas, och om planen ska trimmas. Vägarna nedan kan kombineras; de flesta föreningar kommer att behöva en avgiftsväg plus lån vid enstaka toppar.

Vad vägarna innebär i kronor per kvm

Procentsatserna är nominella och inkluderar antagen inflation på 2 procent. Ett par procent av varje höjning är alltså bara prisutveckling, precis som tidigare år. Största lån avser trappan i fem år.

Risken med att bygga för stor kassa

Det låter tryggt att spara ihop till underhållet i förväg, men pengar som ligger tio eller tjugo år före sitt ändamål har ett pris. Med två procents inflation tappar en krona en tredjedel av sin köpkraft på tjugo år, och står den på ett konto utan ränta är förlusten verklig. Sju av åtta föreningar fick 0 procent på kassan 2025. Åre Village 1 hade 7,4 Mkr på banken och 133 kr i ränteintäkter.

I föreningar med veckoandelar finns dessutom ingen naturlig ägare av överskottet. Den som säljer sin andel får inte ut sin del av kassan, och marknaden prissätter sällan in den. En stor kassa lockar också till annat än det den var avsedd för. Tre enkla regler räcker långt:

1. Spara högst fem år i förväg. Kassan ska ligga runt bufferten plus de åtgärder som ligger inom fem år. Toppar längre bort finansieras med trappan och vid behov med lån, så att kostnaden delas av dem som faktiskt nyttjar taket eller stammarna.
2. Inflationssäkra det som ändå ligger. Placera allt över bufferten på räntebärande konto eller i korta räntepapper med insättningsgaranti eller statlig motpart, med löptid som matchar när pengarna ska användas. Aldrig aktier eller långa obligationer i en förening. Målet är att räntan minst motsvarar inflationen, vilket idag är fullt möjligt utan risk.
3. Låna hellre än att spara när räntan är låg. Om låneräntan bara ligger någon procentenhet över inflationen kostar det lite att låna vid toppen, medan pengar som sparas i förväg utan ränta tappar värde varje år. Modellen räknar med 1,5 procent på kassan och 3,5 procent på lån; ändras det förhållandet ändras också svaret.

För Åre Village innebär det konkret att behålla den fria kassan på fem till sex miljoner fram till sängbytet 2028 och köksrenoveringen kring 2048, men att inte fortsätta bygga på den, och att placera den till ränta under tiden. Simuleringen på föreningsflikarna visar vad som händer med kassan om avgiften lämnas oförändrad.

Vad styrelsen behöver besluta

1. Välj avgiftsväg inför 2027 och skriv in den i budgeten. För Sälen-föreningarna innebär det i praktiken att fortsätta med årliga höjningar i storleksordningen 5 till 8 procent under fem år, i stället för att bedöma år för år.
2. Bestäm hur topparna ska finansieras, alltså om föreningen ska bygga kassa i förväg eller låna när det är dags. Timmerbyn 1, 2 och 4 har redan lån med villkorsändring 2026; där bör amorteringstakten ses över samtidigt.
3. Gå igenom planen med SkiStar. Ambitionsnivå på lägenheter och inventarier, gemensam upphandling för Timmerbyn, samt fördelningsnyckeln för Snötorget.
4. Berätta för medlemmarna varför. Använd tabellerna ovan: så här mycket kostar planen per kvm, så här mycket tar avgiften in efter driften, och så här stort är gapet. Det är en enklare berättelse än avskrivningar och fonder.
5. Följ upp årligen i årshjulet: uppdatera planen, räkna om den hållbara avgiften i modellen och justera trappan om planen eller kostnaderna ändras.

Din förening i detalj

Nu när helheten är på plats: välj förening nedan för nyckeltal, planens innehåll, de största åtgärderna och en simulator där du kan pröva olika avgiftsstrategier år för år.